Étude de faisabilité — du règlement applicable à la décision d'acquisition

La lecture d'un PLU ou d'un règlement de lotissement exige un décodage professionnel que l'investisseur, le gestionnaire d'actifs ou le banquier ne maîtrise pas. Un règlement de zone UD mentionne « CES 0,4, hauteur 12 m à l'égout, recul 6 m sur voie, prospect 1H=1L sur limite séparative ». Traduire cette algèbre en **mètres carrés réellement construits** suppose de superposer le cadastre géoréférencé, la topographie NGF, les servitudes de passage, l'emprise de la bande de constructibilité après application des reculs, puis de modéliser le gabarit en coupe. L'écart entre la surface théorique et la surface effective dépasse régulièrement 20 %, parfois 40 % en parcelle irrégulière ou pentue.

Les transactions se concluent sur des estimations de surfaces **non vérifiées** : le vendeur avance « 1 000 m² constructibles », l'acquéreur engage 2,5 M€, mandate un architecte qui, trois mois plus tard, annonce 680 m² réalisables après prise en compte du prospect latéral et de la marge de recul imposée par un emplacement réservé non mentionné dans la promesse. Le dossier part en contentieux ; le vendeur invoque une erreur sur la substance ; l'acquéreur réclame l'annulation ou une réfaction de 35 %. L'étude de faisabilité urbanisme, produite **avant signature**, aurait chiffré l'écart et permis un ajustement de prix ou un abandon négocié.

La profession sous-traite cette analyse pour trois raisons structurelles. Première raison : accès aux sources officielles et capacité à les croiser. Le Géoportail urbanisme agrège PLU, SUP, zones inondables ; l'IGN fournit le cadastre vecteur ; Géorisques archive les PPRN et les anciens plans de prévention ; Légifrance indexe la jurisprudence administrative (JADE, CETAT) qui précise l'interprétation d'un article ambigu. Croiser ces strates demande des API, des identifiants institutionnels, une veille réglementaire permanente. Deuxième raison : technicité du calcul volumétrique. Appliquer un prospect H=1,5L en parcelle trapézoïdale avec dénivelé de 4 m entre rue et fond de parcelle exige un logiciel SIG ou CAO, une modélisation 3D sommaire, une connaissance des décrets d'application (décret du 5 mai 2012 pour le calcul de la surface de plancher, circulaire Duflot pour la déduction des surfaces de stationnement). Troisième raison : opposabilité. Un rapport signé, daté, sourcé, avec hash cryptographique et archivage légal, peut être versé au dossier bancaire, présenté au comité d'investissement, transmis à l'avocat en phase contentieuse. Un tableur Excel sans source ni signature n'a aucune force probante.

Les erreurs les plus coûteuses interviennent sur les **opérations de division** : découpage d'un immeuble de rapport en lots vendables, division foncière d'une parcelle de 2 000 m² en quatre terrains. L'investisseur croit que le COS ou le CES s'applique globalement ; or, après division, chaque lot doit respecter les règles de prospect, de stationnement, de coefficient de biotope. Un terrain de 2 000 m² en zone pavillonnaire avec CES 0,3 ne donne pas mécaniquement quatre lots de 500 m² avec 150 m² constructibles chacun : les reculs sur voie, les marges latérales, l'accès conforme au règlement de voirie peuvent réduire la constructibilité effective à 400 m² au total. L'étude de faisabilité modélise **lot par lot** les contraintes, chiffre les surfaces nettes, identifie les servitudes de passage nécessaires.

Enfin, l'étude de faisabilité PLU intègre les **modifications réglementaires en cours**. Un PLU révisé en 2018 peut faire l'objet d'une procédure de modification simplifiée en 2023, portant sur le zonage d'une OAP ou l'ajout d'un périmètre de diversité commerciale. Le portail Géoportail urbanisme archive les versions successives, mais seul un cabinet spécialisé vérifie l'état de la procédure, consulte le registre des arrêtés municipaux, contacte si besoin le service urbanisme de la commune. Ignorer une modification en cours expose l'acquéreur à un changement de zonage entre promesse et acte authentique, avec impact direct sur la surface constructible.

La production d'une étude de faisabilité urbanisme repose sur un enchaînement déterministe, de la collecte réglementaire à la synthèse décisionnelle.

Kearmont livre l'étude de faisabilité urbanisme en **quelques jours selon la taille du dossier** calendaires à compter de la réception des références parcellaires et du brief projet. Ce délai inclut la collecte automatisée des sources officielles, le calcul volumétrique, la revue qualité, la génération du PDF signé et du hash cryptographique. Pour les dossiers complexes — parcelles multiples, OAP contraignante, zonage mixte, modification de PLU en cours — le délai peut s'étendre à 72 heures ; le client est prévenu dès le cadrage.

La tarification repose sur trois formules. **Audit à l'acte** : 990 € HT par étude, paiement avant livraison, facturation immédiate. **Abonnement Pro Starter** : 1 490 € HT/mois, cinq audits inclus, audit supplémentaire 790 € HT, engagement trois mois. **Formule Premium** : sur devis, intègre une revue humaine par urbaniste DE-HMONP ou juriste inscrit, atelier de cadrage de 30 minutes, modélisation 3D si nécessaire, garantie de livraison dans un délai adapté à la taille du dossier fermes. Ces tarifs se comparent favorablement aux cabinets Big Four (EY Real Estate, Deloitte Consulting) qui facturent 3 500 à 6 000 € HT une étude équivalente sur huit à quinze jours calendaires, avec un niveau de granularité parfois inférieur (pas de calcul de gabarit en coupe, sources non horodatées). Kearmont automatise la collecte et le croisement réglementaire, industrialise la production du rapport, mutualise les coûts d'accès aux API institutionnelles ; cette efficacité opérationnelle se traduit par un tarif défendable sans sacrifier l'opposabilité juridique ni la profondeur d'analyse.