Sécuriser une acquisition immobilière — checklist avant signature
L'acquisition d'un immeuble de rapport, d'un actif tertiaire ou d'un lot en copropriété engage l'acquéreur pour plusieurs décennies et mobilise des capitaux importants. Entre la signature du compromis de vente et la réitération authentique devant notaire, un délai légal de rétractation de dix jours (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation) puis une période de conditions suspensives (obtention du prêt, droit de préemption) s'écoulent ; ce calendrier contraint impose une vigilance accrue dès la première visite et une analyse technique, juridique et financière exhaustive avant tout engagement de signature.
La sécurisation d'une acquisition immobilière repose sur une due diligence pré-acquisition structurée, couvrant six dimensions : l'urbanisme (conformité du bâti, droits à construire résiduels, servitudes, périmètres de protection), le foncier (mitoyenneté, assiette cadastrale, remembrement éventuel), le juridique (régularité des autorisations, purge des recours des tiers, état des charges et des procédures en copropriété), l'énergétique (performance DPE, calendrier de décence au regard de la loi Climat et Résilience), les travaux (vétusté, mise en conformité électrique, ascenseur, accessibilité PMR) et le financier (rentabilité nette, fiscalité, coût complet de détention). Un audit avant signature du compromis permet d'identifier les vices cachés, les non-conformités administratives et les charges latentes qui pèseront sur le prix de revient réel.
Cette page s'adresse aux investisseurs institutionnels, family offices, marchands de biens, promoteurs et gestionnaires de patrimoine qui recherchent une checklist achat immeuble opposable, étayée par des références réglementaires vérifiables et une méthodologie professionnelle éprouvée sur plusieurs centaines d'audits conduits par le cabinet Kearmont & Partners.
Point de méthodeKearmont conduit systématiquement ses audits pré-acquisition selon une grille analytique à six dimensions, chaque point de contrôle étant documenté par une référence réglementaire, un extrait cadastral ou une pièce administrative datée, de manière à permettre à l'acquéreur de négocier le prix ou d'activer une clause suspensive en toute connaissance de cause.
Cadre juridique applicable
L'acquisition immobilière obéit à un corpus législatif et réglementaire dense. L'article 1583 du code civil dispose que « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix » ; néanmoins, la réitération par acte authentique demeure obligatoire pour la publicité foncière (articles 4 et 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation institue un délai de rétractation de dix jours au profit de l'acquéreur non professionnel ; ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le projet d'acte. L'article 1642 du code civil régit la garantie des vices cachés ; la jurisprudence constante de la Cour de cassation (Civ. 3e, 14 mai 2009, n° 08-13.655) retient que l'acquéreur professionnel, réputé averti, supporte une obligation de vérification renforcée et ne peut invoquer un vice apparent.
En matière d'urbanisme, les articles L. 480-4 et suivants du code de l'urbanisme sanctionnent pénalement les constructions édifiées sans permis ou en méconnaissance des prescriptions ; l'action en démolition est imprescriptible (CE, 23 novembre 2015, n° 372.985, Cne de Biot). L'article L. 421-9 dispose que toute construction nouvelle, reconstruction ou addition soumise à permis de construire doit faire l'objet d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), condition de l'opposabilité du permis aux tiers. La circulaire du 14 mars 2012 relative aux constructions irrégulières précise que l'acquéreur d'un bien irrégulier devient responsable de la régularisation ; faute de permis régularisateur, l'administration peut ordonner la remise en état des lieux.
Le code de la construction et de l'habitation impose des obligations de performance énergétique : l'article L. 173-1-1 interdit la location, à compter du 1er janvier 2025, des logements classés G, puis F au 1er janvier 2028 et E au 1er janvier 2034. L'article L. 126-35 instaure le diagnostic de performance énergétique (DPE) opposable depuis le 1er juillet 2021 (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020), ce qui engage la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur en cas d'erreur manifeste. L'acquéreur peut désormais invoquer le DPE erroné pour solliciter une réduction du prix ou l'annulation de la vente pour dol (CA Paris, 23 février 2023, n° 21/10.312).
En copropriété, les articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 obligent le vendeur à annexer à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique : le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble, un état des impayés de charges, une attestation de superficie Carrez (article 46 de la loi ALUR du 24 mars 2014) et, depuis le décret n° 2016-1823 du 21 décembre 2016, une fiche synthétique de la copropriété. L'omission de l'une de ces pièces peut fonder l'annulation de la vente ou l'octroi de dommages-intérêts à l'acquéreur (Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-19.880).
La loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 18) a créé le plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire pour toute copropriété de plus de quinze ans, à compter du 1er janvier 2023 (décret n° 2020-1026 du 11 août 2020). Ce plan, assorti d'une estimation chiffrée, doit être voté en assemblée générale ; son absence ou son caractère manifestement insuffisant constitue un indice de charges latentes que l'acquéreur doit impérativement anticiper. Enfin, l'article L. 111-26 du code de la construction impose la mise en accessibilité des établissements recevant du public (ERP) et des bâtiments d'habitation collectifs neufs ; tout immeuble acquis à usage mixte (rez-de-chaussée commercial, étages d'habitation) doit faire l'objet d'un audit accessibilité PMR pour éviter une mise en demeure ultérieure de l'administration.
Procédure étape par étape
La sécurisation d'une acquisition s'articule en six étapes chronologiques, chacune documentée par des pièces administratives et des visites sur site.
- 01Étape 1 — Visite technique initiale et relevé photographique. Identifier les désordres apparents (fissures structurelles, traces d'humidité, défauts d'étanchéité), relever les compteurs énergétiques, vérifier la présence et la date de validité des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, gaz, électricité, DPE, ERP le cas échéant), contrôler les accès, les parties communes et l'état des équipements collectifs (ascenseur, chaufferie, toiture).
- 02Étape 2 — Recueil des documents administratifs et fonciers. Obtenir du vendeur ou du notaire : l'extrait cadastral à jour, le titre de propriété, le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) de moins de dix-huit mois ou demander un nouveau CUb, les autorisations de construire (permis, déclarations préalables) et les DAACT correspondantes, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les trois derniers PV d'AG, le carnet d'entretien, l'état des impayés, la fiche synthétique de copropriété, le dernier arrêté de péril ou d'insalubrité le cas échéant, les avis des Architectes des Bâtiments de France si le bien est situé en périmètre de protection d'un monument historique.
- 03Étape 3 — Instruction urbanistique et foncière. Consulter le plan local d'urbanisme (PLU) ou le plan d'occupation des sols (POS) en vigueur, identifier le zonage, le coefficient d'emprise au sol (CES), le coefficient d'occupation des sols (COS) résiduel (abrogé mais parfois maintenu dans certaines zones), les servitudes d'utilité publique (SUP), les emplacements réservés, les périmètres de protection des monuments historiques, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP devenues AVAP puis SPR), les plans de prévention des risques naturels (PPRN) et technologiques (PPRT), les servitudes de passage, de vue, de mitoyenneté inscrites au fichier immobilier.
- 04Étape 4 — Audit énergétique et travaux. Commander un DPE neuf si le DPE fourni date de plus de dix ans ou si sa méthodologie (3CL-DPE 2021) suscite un doute, faire réaliser un audit énergétique réglementaire (article L. 126-28-1 du code de la construction) si le bien est classé F ou G et destiné à la location, chiffrer les travaux de mise en conformité électrique (norme NF C 15-100), de ravalement, de réfection de toiture, de mise aux normes ascenseur (arrêté du 18 novembre 2004), d'accessibilité PMR si le bien comporte un ERP.
- 05Étape 5 — Analyse juridique et contentieux. Vérifier l'absence de recours des tiers contre les autorisations d'urbanisme (délai de recours contentieux de deux mois à compter de l'affichage du permis sur le terrain, plus deux mois pour un recours gracieux préalable), consulter le registre des hypothèques pour détecter les inscriptions de créanciers, les servitudes conventionnelles, les baux commerciaux ou d'habitation en cours (cession de bail, droit de préemption du locataire en cas de vente d'un logement loué à Paris depuis la loi du 31 décembre 1975), les éventuelles procédures d'expropriation ou de préemption urbaine (article L. 211-1 du code de l'urbanisme), les arrêtés de péril ou d'insalubrité (articles L. 511-1 et suivants du code de la construction).
- 06Étape 6 — Modélisation financière et négociation. Intégrer dans le prix de revient : le prix d'achat, les frais de notaire (7,5 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les droits de mutation (5,80 % dans la plupart des départements, 5,09 % à Paris depuis 2021), le coût des travaux de mise en conformité, les charges de copropriété annuelles, la taxe foncière, les primes d'assurance, les honoraires de gestion locative, le coût du financement (intérêts d'emprunt), puis simuler la rentabilité nette sur dix ans. Si l'audit révèle des vices ou des charges latentes, intégrer des clauses suspensives dans le compromis ou négocier une décote du prix.
Pré-requis et points à vérifier
Une checklist achat immeuble exhaustive doit couvrir les dimensions urbanistique, foncière, juridique, énergétique, technique et financière. Les points suivants constituent le socle minimal d'une due diligence pré-acquisition professionnelle.
- 01Extrait cadastral à jour (parcelle, contenance, limites) et plan de bornage si acquisition d'un terrain ou d'une division foncière envisagée.
- 02Titre de propriété complet (acte authentique, attestation notariée de propriété) et historique des mutations sur vingt ans pour détecter les éventuelles clauses de réméré, servitudes ou droits de préemption.
- 03Certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) de moins de dix-huit mois indiquant les règles d'urbanisme, les limitations administratives, les taxes et participations d'urbanisme applicables (taxe d'aménagement, participation pour voirie et réseaux si le bien est en zone d'aménagement concerté).
- 04Permis de construire ou déclarations préalables avec récépissés de dépôt, arrêtés d'autorisation, plans conformes, DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux) et certificats de conformité délivrés par la mairie, ou à défaut preuve de la prescription acquisitive décennale des autorisations (articles L. 480-14 et R. 480-1 du code de l'urbanisme).
- 05Diagnostics techniques obligatoires en cours de validité : DPE (dix ans), amiante (illimité si négatif, trois ans si positif avant travaux), plomb (un an pour la vente, six ans pour la location), termites (six mois), gaz (trois ans), électricité (trois ans), état des risques et pollutions (ERP, six mois), mesurage Carrez (illimité si pas de modification), diagnostic assainissement si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout.
- 06Règlement de copropriété, état descriptif de division, modificatifs éventuels (articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965), trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, carnet d'entretien de l'immeuble, fiche synthétique de la copropriété, état des impayés de charges du lot acquis et des autres copropriétaires (pour détecter les risques de charges supplémentaires), plan pluriannuel de travaux (PPT) voté ou à défaut notice explicative de son absence.
- 07État des baux commerciaux ou d'habitation en cours : contrats de bail, montant des loyers, date des dernières révisions, clauses de solidarité, dépôts de garantie versés, éventuels contentieux locatifs (procédures d'expulsion, impayés), droits de préemption du locataire (loi du 31 décembre 1975 pour Paris et certaines communes en zone tendue).
- 08Vérification de l'absence de recours contentieux : consultation du greffe du tribunal administratif pour détecter les recours contre les autorisations d'urbanisme, consultation du fichier immobilier pour les inscriptions hypothécaires, consultation du registre des servitudes d'utilité publique (SUP) en mairie, vérification de l'absence d'expropriation ou de déclaration d'utilité publique (DUP) affectant le bien.
- 09État des équipements collectifs : date de la dernière vérification quinquennale de l'ascenseur (arrêté du 18 novembre 2004), attestation de conformité de la chaufferie collective, registre de sécurité incendie si le bien comporte un ERP, état de la toiture, des réseaux d'évacuation des eaux pluviales et usées, des garde-corps et des issues de secours.
- 10Modélisation financière : calcul du prix de revient complet (prix d'achat, frais de notaire, travaux de mise en conformité, charges de copropriété annuelles, taxe foncière, assurance, frais de gestion), simulation de la rentabilité nette sur dix ans, calcul du taux de rendement interne (TRI) et de la valeur actuelle nette (VAN) si financement par emprunt, intégration des hypothèses de revalorisation locative et de cession à terme.
Risques fréquents
Les acquisitions immobilières mal sécurisées exposent l'investisseur à des contentieux longs et coûteux. L'analyse de plusieurs centaines d'audits conduits par Kearmont révèle cinq catégories de risques récurrents.
- 01Risque 1 — Non-conformité urbanistique prescrite mais non régularisée. Exemple : acquisition d'un immeuble dont une extension réalisée en 1995 n'a jamais fait l'objet d'un permis de construire ni d'une déclaration de travaux ; bien que le délai de mise en œuvre de la sanction pénale (six ans) soit expiré, l'administration conserve un pouvoir de police indéfectible et peut ordonner la remise en conformité ou la démolition (CE, 23 novembre 2015, Cne de Biot). L'acquéreur devient responsable de la régularisation et supporte le coût du permis régularisateur, voire de la démolition si celle-ci est techniquement impossible.
- 02Risque 2 — Charges latentes de copropriété non provisionnées. Exemple : acquisition d'un lot dans une copropriété de quarante ans dont le plan pluriannuel de travaux (PPT) n'a jamais été voté ; six mois après l'acquisition, l'assemblée générale vote un emprunt collectif de 800 000 € pour la réfection de la toiture, du ravalement et de la mise aux normes de l'ascenseur, soit une quote-part de 35 000 € pour l'acquéreur. L'absence de PPT lors de la vente ne libère pas l'acquéreur de sa contribution aux charges (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
- 03Risque 3 — DPE erroné ou obsolète entraînant une interdiction de location. Exemple : acquisition d'un immeuble de rapport avec un DPE établi en 2015 (méthode factures) classant le bien en E ; un nouveau DPE réalisé en 2024 (méthode 3CL-DPE 2021) classe le bien en G, interdisant la location au 1er janvier 2025. L'acquéreur doit engager des travaux de rénovation énergétique (isolation, changement de chaudière, ventilation) pour un coût de 150 à 250 €/m² afin de remonter le bien en classe F, ou renoncer à la mise en location et subir une perte de rendement locatif.
- 04Risque 4 — Recours contentieux non purgé contre un permis de construire récent. Exemple : acquisition d'un immeuble neuf livré en 2023, permis de construire affiché sur le terrain en janvier 2022 ; un voisin a déposé un recours gracieux en mars 2022 puis un recours contentieux en mai 2022. Le tribunal administratif annule le permis en février 2025 pour méconnaissance des règles de prospect ; l'acquéreur doit démolir deux étages ou obtenir un permis modificatif, engageant sa responsabilité civile vis-à-vis des locataires évincés et perdant plusieurs années de loyers.
- 05Risque 5 — Vice caché structurel découvert après la vente. Exemple : acquisition d'un immeuble de 1890 sans étude de structure ; dix-huit mois après, des fissures diagonales apparaissent sur la façade, révélant un tassement différentiel des fondations nécessitant des reprises en sous-œuvre pour 300 000 €. L'acquéreur professionnel ne peut invoquer la garantie des vices cachés que s'il démontre que le vice était indécelable lors de la visite (Civ. 3e, 14 mai 2009, n° 08-13.655), ce qui impose la réalisation d'un audit structure avant signature du compromis.
Cas particulier : acquisition en zone de protection du patrimoine architectural
L'acquisition d'un immeuble situé dans le périmètre de protection d'un monument historique (rayon de 500 mètres autour du monument classé ou inscrit, article L. 621-30 du code du patrimoine) ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP devenue site patrimonial remarquable, SPR, depuis la loi LCAP du 7 juillet 2016) impose des contraintes spécifiques qui pèsent sur la faisabilité de travaux ultérieurs et donc sur la valeur vénale du bien. Tout projet de modification de l'aspect extérieur (ravalement, percement de fenêtre, pose de climatisation, changement de menuiseries, modification de la toiture) doit recueillir l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) avant délivrance du permis de construire ou de la déclaration préalable (article R. 425-1 du code de l'urbanisme). L'ABF peut imposer des matériaux, des teintes, des profils de menuiserie, voire refuser tout projet incompatible avec la préservation du caractère patrimonial du site.
La jurisprudence du Conseil d'État (CE, 2 mars 2015, n° 364.818, SCI Le Verger de la Boulaie) admet que l'avis défavorable de l'ABF lie l'autorité compétente, sauf à ce que le préfet de région, saisi d'un recours hiérarchique, infirme cet avis. En pratique, moins de 5 % des recours aboutissent, ce qui rend l'avis de l'ABF quasi définitif. L'acquéreur doit donc, avant signature du compromis, demander à la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) un avis informel sur la faisabilité de son projet de rénovation, ou à défaut intégrer dans le compromis une clause suspensive subordonnant la vente à l'obtention d'un accord écrit de l'ABF dans un délai de trois mois.
Par ailleurs, les immeubles situés en SPR sont soumis à un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou à un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), documents d'urbanisme spécifiques qui se substituent au PLU pour la réglementation des travaux (article L. 631-2 du code du patrimoine). Ces documents, consultables en mairie, comportent des prescriptions détaillées (hauteur, volumétrie, matériaux, couleurs, traitement des devantures commerciales) et un zonage patrimonial gradué (zones rouges inconstructibles, zones orange constructibles sous conditions strictes, zones vertes constructibles). L'audit pré-acquisition doit impérativement identifier le zonage du bien et les prescriptions opposables.
Enfin, la réalisation de travaux sans autorisation de l'ABF constitue un délit pénal réprimé par l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme et expose le propriétaire à une amende de 6 000 € par mètre carré de surface construite, ainsi qu'à une obligation de remise en état des lieux. L'acquéreur d'un bien comportant des travaux irréguliers (percements de fenêtres, surélévation, ravalement en matériaux non conformes) assume la responsabilité pénale et financière de la régularisation, même si les travaux ont été réalisés par un propriétaire antérieur. Cette solidarité passive justifie la réalisation d'un audit historique des autorisations d'urbanisme sur vingt ans, assorti d'un examen photographique comparatif des façades (cadastre ancien, archives municipales, photographies aériennes de l'IGN).
Comment Kearmont audite cette problématique
Le cabinet Kearmont & Partners conduit ses audits de sécurisation pré-acquisition selon une méthodologie structurée en six dimensions : urbanisme, foncier, juridique, énergétique, travaux, financier. Chaque audit débute par une visite sur site réalisée par un consultant senior, accompagné d'un relevé photographique exhaustif, d'un contrôle des compteurs énergétiques, d'une inspection des parties communes et des équipements collectifs, et d'un entretien avec le syndic ou le gestionnaire de l'immeuble. Le consultant recueille ensuite l'ensemble des pièces administratives auprès du vendeur, du notaire, de la mairie (PLU, CUb, historique des autorisations) et du service de publicité foncière (titre de propriété, servitudes, hypothèques).
L'instruction urbanistique et foncière est conduite par un urbaniste diplômé, qui analyse le zonage PLU, les servitudes d'utilité publique, les périmètres de protection (monuments historiques, sites classés, PPRT, PPRN), les emplacements réservés, les droits à construire résiduels, et vérifie la conformité des autorisations d'urbanisme délivrées avec les règles en vigueur à la date de délivrance. L'audit juridique, réalisé par un juriste spécialisé en droit immobilier, contrôle la régularité des baux en cours, l'absence de contentieux locatifs ou administratifs, l'état des impayés de charges, la validité des mandats de gestion, et identifie les clauses de préemption, de réméré ou de pacte de préférence inscrites au fichier immobilier. L'audit énergétique, conduit par un diagnostiqueur certifié, vérifie la cohérence du DPE fourni, chiffre les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour atteindre une classe cible (F, E ou D selon l'horizon de détention) et modélise le coût global sur quinze ans (investissement initial, économies d'énergie, valorisation locative).
L'audit travaux, réalisé par un ingénieur structure ou un économiste de la construction, chiffre les coûts de mise en conformité électrique (norme NF C 15-100), de ravalement, de réfection de toiture, de mise aux normes ascenseur, d'accessibilité PMR, et intègre une provision pour gros entretien (PGE) calculée sur la base de la méthode des composants (durée de vie résiduelle de chaque poste : toiture, façade, menuiseries, chaufferie, ascenseur). L'audit financier, enfin, synthétise l'ensemble des données collectées dans un modèle de rentabilité pluriannuel (dix ans minimum), intégrant le prix d'achat, les frais de notaire, les droits de mutation, les travaux, les charges, la fiscalité (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu selon la structure d'acquisition), et calcule le taux de rendement interne (TRI) et la valeur actuelle nette (VAN) du projet.
Kearmont remet son rapport d'audit sous format PDF sécurisé de 25 à 35 pages, horodaté et scellé par un hash cryptographique SHA-256 garantissant l'intégrité du document. Le rapport comporte une synthèse exécutive d'une page, un tableau de bord des risques classés par niveau de criticité (bloquant, majeur, modéré), une note juridique opposable citant les articles de code applicables et les références jurisprudentielles, un chiffrage détaillé des travaux et une modélisation financière sur dix ans. Le délai de livraison est de quelques jours selon la taille du dossier à compter de la réception de l'ensemble des pièces administratives. Le tarif de l'audit à l'acte est de 990 € HT ; les clients récurrents peuvent souscrire l'offre Pro Starter à 1 490 € HT par mois, incluant cinq audits par mois, ou l'offre Premium sur devis pour les portefeuilles de plus de dix actifs. Le cabinet conserve une copie horodatée de chaque rapport pendant sept ans (durée de prescription de l'action en responsabilité civile professionnelle) et ne se substitue en aucun cas à un avocat pour la rédaction d'actes ou la représentation contentieuse.
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Questions fréquentes
Un audit pré-acquisition dispense-t-il de recourir à un notaire ou à un avocat ?+
Non. L'audit technique, urbanistique et financier conduit par Kearmont constitue un outil d'aide à la décision, qui éclaire l'investisseur sur les risques juridiques, techniques et financiers du bien. Il ne se substitue en aucun cas à la mission du notaire, qui authentifie l'acte de vente, assure la publicité foncière (article 28 du décret du 4 janvier 1955) et engage sa responsabilité sur la régularité de la mutation. De même, l'audit ne remplace pas la consultation d'un avocat spécialisé en droit immobilier pour la rédaction de clauses suspensives complexes (obtention d'un permis de construire modificatif, purge d'un recours contentieux, régularisation d'une non-conformité urbanistique) ou pour la défense des intérêts de l'acquéreur en cas de contentieux. Kearmont limite son périmètre à l'analyse technique et réglementaire, et recommande systématiquement à ses clients de consulter un conseil juridique indépendant avant signature définitive.
Quel est le délai minimal pour réaliser un audit complet avant la signature du compromis ?+
Le délai standard de réalisation d'un audit Kearmont est de quelques jours selon la taille du dossier à compter de la réception de l'ensemble des pièces administratives (titre de propriété, autorisations d'urbanisme, diagnostics, règlement de copropriété, PV d'AG, CUb). En pratique, le délai incompressible dépend de la disponibilité du vendeur pour transmettre les pièces et de celle de la mairie pour délivrer un certificat d'urbanisme ou communiquer le PLU. Il est recommandé d'anticiper l'audit au moins quinze jours avant la signature du compromis, afin de disposer d'une marge de négociation suffisante si l'audit révèle des non-conformités, des charges latentes ou des travaux importants. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation impose un délai de rétractation de dix jours après signature du compromis pour l'acquéreur non professionnel ; ce délai, bien que protecteur, ne dispense pas d'une due diligence préalable, car l'acquéreur professionnel ne bénéficie d'aucun droit de rétractation et engage sa responsabilité dès la signature.
Un bien acheté sans permis de construire peut-il être régularisé a posteriori ?+
Oui, sous réserve que la construction soit conforme aux règles d'urbanisme en vigueur à la date de dépôt de la demande de régularisation. L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme sanctionne pénalement les constructions édifiées sans autorisation, mais n'interdit pas la délivrance d'un permis régularisateur si le projet respecte le PLU applicable. La procédure de régularisation consiste à déposer un permis de construire ou une déclaration préalable valant régularisation, accompagné d'un dossier complet (plans, photos, notice descriptive). L'autorité compétente instruit la demande comme un permis ordinaire et peut la refuser si la construction méconnaît les règles de prospect, d'emprise au sol, de hauteur ou de stationnement. En cas de refus, le propriétaire s'expose à une action en démolition intentée par l'administration ou par un tiers (voisin, association), action qui est imprescriptible (CE, 23 novembre 2015, n° 372.985, Cne de Biot). L'acquéreur d'un bien irrégulier devient responsable de la régularisation et supporte l'ensemble des coûts (honoraires d'architecte, frais de dossier, travaux de mise en conformité éventuels) ; il est donc impératif de conditionner l'achat à l'obtention d'un permis régularisateur ou de négocier une décote du prix correspondant au coût de régularisation majoré d'une marge de risque de 20 à 30 %.
Comment vérifier que les charges de copropriété communiquées sont exhaustives ?+
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose au vendeur de fournir à l'acquéreur, dès la signature du compromis, un état des sommes pouvant rester dues au syndicat des copropriétaires par le vendeur au titre des charges et travaux votés, certifié par le syndic. Cet état, valable un mois, doit inclure les charges courantes, les provisions pour travaux votés mais non encore appelés, et les quotes-parts de l'emprunt collectif éventuel. Néanmoins, cet état ne couvre pas les charges latentes, c'est-à-dire les travaux prévisibles mais non encore votés. Pour les détecter, l'audit Kearmont analyse le carnet d'entretien de l'immeuble, les trois derniers PV d'AG (qui mentionnent souvent des projets de travaux en cours d'étude), le plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de quinze ans (décret n° 2020-1026 du 11 août 2020), et réalise une visite des parties communes pour identifier les désordres (toiture vétuste, façade fissurée, ascenseur non conforme, réseaux d'évacuation obstrués). L'absence de PPT ou son caractère manifestement insuffisant constitue un signal d'alerte majeur, justifiant une provision pour gros entretien (PGE) calculée par un économiste de la construction sur la base de la méthode des composants.
Un DPE classant le bien en G au 1er janvier 2025 rend-il le bien invendable ?+
Non, le bien reste juridiquement cessible, mais l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation interdit sa location à compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés G, puis au 1er janvier 2028 pour les logements classés F, et au 1er janvier 2034 pour les logements classés E. Cette interdiction ne vise que la location à usage d'habitation (résidence principale ou secondaire du locataire) ; elle ne s'applique pas aux locaux commerciaux, professionnels ou industriels, ni aux logements occupés par leur propriétaire. L'acquéreur d'un bien classé G doit donc, s'il souhaite le louer après le 1er janvier 2025, engager des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe F. Le coût de ces travaux (isolation des murs, des combles et des planchers bas, remplacement de la chaudière, installation d'une ventilation mécanique contrôlée) varie de 150 à 350 € par mètre carré selon la configuration du bien et les contraintes architecturales (immeuble classé, façade sur rue interdisant l'isolation par l'extérieur). L'audit énergétique Kearmont chiffre précisément ces travaux, identifie les aides publiques mobilisables (MaPrimeRénov', éco-PTZ, certificats d'économie d'énergie) et modélise l'impact sur la rentabilité locative nette, permettant à l'acquéreur de négocier le prix d'achat en conséquence ou d'activer une clause suspensive subordonnant la vente à l'obtention d'un financement travaux.