Passoire thermique — audit, scénarios de sortie, calendrier de décence

L'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH), issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, pose le principe de la décence énergétique : un logement dont la consommation d'énergie primaire, estimée par le DPE, excède 450 kWh/m²/an en France métropolitaine (seuil applicable depuis le 1er janvier 2023) ne peut être mis en location. Ce seuil vise prioritairement les logements classés G. L'article 148 de la loi Climat et Résilience établit ensuite le calendrier d'interdiction progressive : classe G au 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034. Le non-respect de cette obligation expose le bailleur à une action en réduction de loyer ou en résiliation du bail par le locataire (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), sans préjudice de sanctions pénales en cas de manœuvre dolosive.

Le diagnostic de performance énergétique, régi par les articles L. 126-26 et suivants du CCH et par l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine (version consolidée au 1er juillet 2021, dite « DPE nouvelle méthode »), constitue le document de référence pour qualifier une passoire thermique. Il est opposable depuis le 1er juillet 2021 (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020) : l'acquéreur ou le locataire peut invoquer une erreur substantielle pour obtenir des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente ou la résiliation du bail. La Cour de cassation (3e civ., 9 novembre 2022, n° 21-19.145) a confirmé la responsabilité du diagnostiqueur en cas de DPE erroné ayant induit une classification fausse.

Les travaux de rénovation énergétique destinés à sortir d'une passoire thermique relèvent soit d'une déclaration préalable (article R. 421-17 du code de l'urbanisme, notamment pour l'isolation thermique extérieure ou le remplacement de menuiseries), soit d'un permis de construire si les travaux modifient l'aspect extérieur de manière substantielle ou créent une surface de plancher (article R. 421-14 du même code). En périmètre de protection des monuments historiques (rayon de 500 mètres, article L. 621-30 du code du patrimoine), l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France est requis (article L. 621-31), ce qui peut interdire certaines solutions techniques (ITE, panneaux photovoltaïques) et rendre la sortie de passoire juridiquement ou économiquement impossible.

L'article 24-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose la majorité absolue de l'article 25 pour les travaux d'économie d'énergie portant sur les parties communes ou l'équipement commun, et la majorité simple de l'article 24 pour les travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives (raccordement à un réseau de chaleur, isolation intérieure). Le refus répété d'une assemblée générale de voter des travaux de mise en conformité peut justifier une action en référé pour trouble manifestement illicite (article 835 du code de procédure civile), notamment si le calendrier d'interdiction approche.

Enfin, les dispositifs d'aide financière — MaPrimeRénov' (décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié), éco-prêt à taux zéro (article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation), certificats d'économies d'énergie (articles L. 221-1 et suivants du code de l'énergie) — sont conditionnés au respect de critères techniques (label RGE des entreprises, performances minimales des équipements) et au franchissement de seuils de gain énergétique (2 classes pour MaPrimeRénov' Parcours accompagné). Le décret n° 2022-1035 du 22 juillet 2022 a renforcé les exigences de performance pour les aides publiques, rendant certains scénarios de travaux partiels non éligibles.

L'audit énergétique réglementaire, rendu obligatoire avant la vente d'un bien classé F ou G par l'article L. 126-28-1 du CCH (issu de la loi Climat et Résilience) et l'arrêté du 4 mai 2022, doit proposer au moins deux scénarios de travaux permettant d'atteindre respectivement la classe B et la classe E, avec estimation des coûts et des économies d'énergie. Ce document, distinct du DPE, est opposable et engage la responsabilité de l'auditeur (professionnel qualifié RGE ou bureau d'études certifié). Il constitue un pré-requis pour sécuriser une acquisition et chiffrer le plan de rénovation.

Avant d'engager un audit de passoire thermique, le mandant doit rassembler l'ensemble des pièces techniques, juridiques et financières permettant une analyse exhaustive. Kearmont vérifie systématiquement les dix points suivants.

Paris concentre une proportion élevée d'immeubles classés F ou G (13 % du parc résidentiel selon l'APUR, données 2022) situés dans des périmètres de protection des monuments historiques (rayon de 500 mètres autour de 1 800 monuments classés ou inscrits). Cette double contrainte — décence énergétique et servitude patrimoniale — crée un dilemme technique et financier pour les copropriétés haussmanniennes ou faubouriennes.

L'architecte des Bâtiments de France, consulté en application de l'article L. 621-31 du code du patrimoine, refuse fréquemment l'isolation thermique par l'extérieur (modification de l'aspect de la façade, disparition des modénatures, changement de teinte) et impose des menuiseries bois avec petits-bois (coefficient thermique Uw supérieur à 1,4 W/m².K, contre 1,0 W/m².K pour du PVC triple vitrage), limitant ainsi le gain énergétique atteignable. L'isolation par l'intérieur, seule option résiduelle, entraîne une perte de surface habitable (8 à 12 cm par mur, soit 4 à 6 m² sur un appartement de 60 m²) et un surcoût de 20 à 30 % lié au traitement des ponts thermiques et à la dépose-repose des boiseries et moulures. Le coût global pour passer de la classe F à la classe E atteint ainsi 1 200 à 1 800 €/m² habitable (source : Chambre des notaires de Paris, observatoire des coûts de rénovation 2023), contre 800 à 1 200 €/m² en l'absence de contrainte ABF.

Le règlement de copropriété de ces immeubles anciens impose souvent des majorités renforcées pour les travaux affectant les parties communes (toiture, façades, chauffage collectif) ou l'harmonie architecturale. L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 requiert la majorité absolue, difficile à obtenir dans les copropriétés parisiennes où le taux d'absentéisme en assemblée générale dépasse 40 %. Le recours à un administrateur provisoire (article 29-1 de la loi de 1965) ou à une action en référé pour trouble manifestement illicite (calendrier d'interdiction de location) constitue une voie judiciaire longue (12 à 18 mois) et coûteuse (honoraires d'avocat 8 000-15 000 €, provision sur honoraires d'administrateur 15 000-25 000 €).

Enfin, la valorisation patrimoniale de ces biens reste soutenue en raison de la rareté foncière parisienne : un appartement classé F ou G dans un immeuble haussmannien du 6e ou 7e arrondissement conserve une valeur vénale élevée (12 000-15 000 €/m² en 2024), ce qui peut justifier économiquement un investissement de rénovation de 150 000 à 200 000 € pour un bien de 80 m², d'autant que MaPrimeRénov' Parcours accompagné finance jusqu'à 50 % du montant HT des travaux (plafond 63 000 €) pour les ménages très modestes, et que l'éco-PTZ peut couvrir le solde sur 20 ans à taux zéro. Kearmont analyse systématiquement le rapport coût/valeur et la capacité de financement pour déterminer si la mise en conformité est économiquement rationnelle ou si une cession en l'état, avec décote assumée de 10 à 15 %, constitue la stratégie patrimoniale optimale.