Pour marchands de biens — vitesse d'instruction, profondeur de cabinet
Le marchand de biens opère dans des cycles courts où chaque jour compte. Entre la signature du compromis et l'acte authentique, vous disposez de 30 à 45 jours pour valider la faisabilité technique, juridique et financière d'une opération dont la rentabilité se joue souvent sur quelques points de marge. Un vice caché, un recours d'urbanisme ou un surcoût de travaux non anticipé peut transformer un projet rentable en perte sèche.
Kearmont & Partners délivre dans un délai adapté à la taille du dossier un audit structuré couvrant les 6 dimensions critiques : urbanisme, foncier, juridique, énergétique, travaux et financier. Le rapport PDF de 25 à 35 pages, authentifié par hash SHA-256, synthétise les risques bloquants, les alertes budgétaires et les leviers d'optimisation. Vous disposez d'un document bancable pour sécuriser vos financements et d'un outil de pilotage pour cadrer vos marges.
Le cabinet ne se substitue pas à un avocat mais fournit une cartographie factuelle qui éclaire vos arbitrages. Archivage sécurisé 7 ans, partage avec vos partenaires financiers via lien protégé, traçabilité complète de la chaîne d'audit.
Vos enjeux spécifiques
Le métier de marchand de biens impose une exécution rapide sur des actifs souvent complexes, avec une visibilité limitée sur les coûts réels de réhabilitation et les contraintes réglementaires. Cinq risques pèsent structurellement sur vos opérations.
- Délai de compromis incompressible : 30 jours en moyenne pour lever toutes les conditions suspensives, instruire le montage financier et valider la faisabilité technique, sans possibilité de prolongation sans renégociation.
- Marge nette serrée : 8 à 15 % selon le segment, sensible à tout dérapage. Un surcoût travaux de 20 000 € sur un lot à 250 000 € ampute directement la rentabilité de 8 points.
- Risque de recours tiers : permis de construire ou déclaration préalable contestés dans les deux mois suivant l'affichage, avec blocage du chantier et décalage de revente pouvant atteindre 12 à 18 mois.
- Financement court : présentation banquier ou comité de crédit dans les 10 jours suivant le compromis, nécessitant un dossier complet avec audit technique, juridique et financier validant la valeur de sortie.
- Conformité réglementaire : DPE, plomb, amiante, assainissement, accessibilité PMR selon la destination finale, autant de postes sous-estimés en phase d'acquisition qui pèsent sur le budget travaux et le délai de revente.
Pourquoi Kearmont pour vous
Kearmont structure l'audit en fonction du cycle d'acquisition du marchand de biens. Le rapport couvre simultanément les 6 dimensions : l'analyse urbanistique vérifie la conformité de l'existant et la faisabilité des travaux envisagés, l'audit foncier détecte les servitudes et les risques de mitoyenneté, l'examen juridique identifie les clauses à risque dans les baux en cours ou les copropriétés, l'audit énergétique estime le coût de mise aux normes DPE, l'analyse travaux chiffre les postes structurels et de second œuvre, l'audit financier projette la rentabilité nette après frais et fiscalité.
Le livrable dans un délai adapté à la taille du dossier s'insère dans le calendrier de levée des conditions suspensives. Le format PDF de 25 à 35 pages, authentifié par hash SHA-256, est conçu pour être présenté au banquier ou au comité de crédit : synthèse exécutive une page, cartographie des risques hiérarchisés, estimatif travaux poste par poste, projection financière avec sensibilité sur la marge. Aucune formulation marketing, uniquement des constats factuels et des données chiffrées.
Le partage sécurisé par lien protégé permet de transmettre le rapport à vos partenaires financiers, courtiers ou co-investisseurs sans risque de fuite. Le cabinet ne se substitue pas à un avocat mais fournit une base documentaire opposable pour étayer vos décisions.
La formule Pro Plus, recommandée pour les marchands de biens réalisant 3 à 8 opérations par trimestre, intègre un suivi personnalisé et un accès prioritaire. La grille tarifaire est consultable sur kearmontpartners.fr. Les formules d'entrée : audit à l'acte 990 € HT, Pro Starter 1 490 € HT par mois pour 5 audits. Les offres Cabinet et Premium répondent aux structures à volume élevé.
Cas d'usage typique
Un marchand de biens repère un immeuble de rapport de 6 lots en centre-ville secondaire, prix 480 000 €, valeur de sortie estimée 680 000 € après travaux. Le compromis est signé le lundi avec clause suspensive d'obtention de financement et de faisabilité technique, échéance acte authentique 35 jours. Le mercredi, il commande l'audit Kearmont en fournissant les documents disponibles : compromis, diagnostics vendeur, règlement de copropriété, derniers PV d'AG, plan de masse.
Kearmont livre le rapport le vendredi matin. L'audit urbanistique révèle que deux combles ont été aménagés sans autorisation, avec risque de mise en conformité estimée à 12 000 € ou de remise en état. L'analyse foncière détecte une servitude de passage au profit d'un fonds voisin, non mentionnée dans le compromis, limitant l'usage de la cour intérieure. L'audit juridique relève que trois baux commerciaux arrivent à échéance dans les 12 mois, avec clause de renouvellement automatique sauf congé notifié 6 mois avant terme, ce qui décale la revente ou impose une cession avec locataires en place.
L'audit énergétique chiffre la mise aux normes DPE classe C à 28 000 € (isolation toiture, menuiseries, chaudière collective), contre 18 000 € anticipés. L'analyse travaux détaille les postes structurels : reprise de plancher au R+1 pour 15 000 €, réfection électricité commune pour 9 000 €, ravalement façade pour 22 000 €. Au total, le budget travaux passe de 120 000 € estimés à 186 000 € validés, soit 66 000 € d'écart. L'audit financier recalcule la marge nette : 680 000 € - 480 000 € - 186 000 € - 42 000 € (frais notaire, agence, portage) = - 28 000 €, soit une perte sèche.
Le marchand de biens présente le rapport à son banquier le lundi suivant et négocie une baisse de prix de 80 000 € avec le vendeur, ramenant l'acquisition à 400 000 €. La marge nette repasse à 52 000 €, soit 7,6 % net. Le dossier de financement est accepté le mercredi, l'acte est signé dans les délais. Le rapport Kearmont est archivé et partagé avec le maître d'œuvre pour cadrer le budget travaux et éviter les dérives en phase chantier.
Ce scénario illustre la valeur d'un audit structuré en phase compromis : détection précoce des surcoûts, renégociation tarifaire documentée, sécurisation du financement, pilotage de la marge. Le délai de 48 heures permet de boucler l'instruction avant le rendez-vous banquier, condition indispensable pour tenir le calendrier de l'opération.
Formule recommandée
La formule Pro Plus est adaptée aux marchands de biens réalisant 3 à 8 opérations par trimestre. Elle inclut un suivi personnalisé, un accès prioritaire pour les audits urgents et un accompagnement sur les dossiers complexes (permis de construire modificatif, division parcellaire, changement de destination). Le tarif Pro Plus figure sur la grille interne disponible sur kearmontpartners.fr, rubrique Tarifs.
Pour les structures en phase de lancement ou traitant moins de 3 dossiers par trimestre, la formule Pro Starter à 1 490 € HT par mois offre 5 audits inclus, avec report d'un mois sur l'autre. L'audit à l'acte à 990 € HT convient aux opérations ponctuelles. Les formules Cabinet et Premium sont réservées aux structures à volume élevé, avec SLA renforcé et accès API pour intégration dans les outils internes.
La comparaison économique est directe : un surcoût travaux non détecté de 30 000 € sur une opération représente 3 à 4 fois le coût d'un audit. Le rapport Kearmont sécurise la marge, accélère le financement et réduit le risque de contentieux post-revente. Le retour sur investissement se mesure dès la première opération.
Les pages services utiles pour vous
Audit pré-acquisition multi-axes pour marchand de biens. Rapport opposable, partage banquier sécurisé. Adapté aux cycles courts.
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Audit foncier exhaustif : cadastre, servitudes, risques naturels, pollution, antériorités. Pour promoteurs, marchands de biens, foncières.
Questions fréquentes
Le rapport peut-il être refacturé au client final en cas de revente en VEFA ou à un investisseur ?+
Oui. Le rapport est votre propriété et peut être transmis à l'acquéreur final ou joint au dossier de vente. Le hash SHA-256 garantit l'authenticité du document. Certains marchands de biens intègrent l'audit dans le package de vente pour rassurer l'acquéreur et accélérer la signature. Kearmont ne facture pas de licence de redistribution. Le rapport reste valide tant que l'état du bien n'a pas évolué.
Quelle est la couverture en cas de recours tiers sur un permis de construire analysé par Kearmont ?+
Kearmont identifie les risques de recours en analysant l'affichage, les délais, les tiers susceptibles d'agir et la jurisprudence locale. Le cabinet ne se substitue pas à un avocat et ne garantit pas l'absence de recours. En revanche, le rapport documente les éléments factuels qui permettent d'évaluer la probabilité de contestation et d'anticiper un contentieux. Si un recours survient, l'audit sert de base pour instruire la défense avec votre conseil juridique.
Le délai adapté à la taille du dossier est-il garanti si je fournis les documents le vendredi soir pour une présentation banquier le lundi ?+
Le délai adapté à la taille du dossier court à partir de la réception complète des documents. Un dossier transmis le vendredi soir peut être livré le dimanche si vous avez souscrit la formule Pro Plus avec SLA prioritaire. La formule Pro Starter et l'audit à l'acte ne garantissent pas la livraison en week-end. Il est recommandé de commander l'audit dès la signature du compromis pour disposer de marges de manœuvre.
Kearmont peut-il auditer un bien en cours de construction ou un terrain nu avec projet de promotion ?+
Oui. L'audit d'un terrain nu analyse la faisabilité urbanistique, les contraintes foncières, les servitudes, les réseaux et le potentiel constructible. Pour un bien en cours de construction, Kearmont vérifie la conformité au permis, l'avancement des travaux par rapport au planning, les réserves techniques et le respect des normes énergétiques. Le rapport intègre une projection financière adaptée au stade d'avancement. Les marchands de biens en promotion utilisent ce livrable pour sécuriser les levées de fonds en cours de chantier.
Pour aller plus loin
Prêt à échanger ?
Formule recommandée pour votre profil : Pro Plus. Consultez la grille complète ou planifiez un échange avec le cabinet.